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Eine Vorsorgewohnung (auch Anlegerwohnung genannt) zu kaufen kann eine sehr attraktive Form der Kapitalanlage sein. Im Folgenden zeigen wir Ihnen anhand eines Rechenbeispiels für die Vorsorgewohnung auf, wie Sie für diese Neubauwohnung Ihre Rendite berechnen und worauf Sie dabei achten müssen. Denn die sorgfältige Planung und die Berücksichtigung aller relevanten Faktoren ist wesentlich für die Einschätzung der Rentabilität einer Vorsorgewohnung.
Die Vorsorgewohnung ist eine spezielle Form der Eigentumswohnung, die vom Besitzer nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. Bei der Kalkulation des Ertrags einer Vorsorgewohnung werden die Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Wohnung sowie die steuerlichen Vorteile von Vorsorgewohnungen miteinbezogen.
Die Berechnung der Rendite einer Vorsorgewohnung umfasst mehrere Faktoren und Schritte, die berücksichtigt werden müssen, um eine genaue Prognose zu erstellen. Hier sind die wesentlichen Aspekte und Schritte, die bei der Berechnung eine Rolle spielen:
1. Nettokaufpreis: Dies ist der Kaufpreis der Wohnung (exkl. USt) inklusive Küche.
2. Eigenmittel und Fremdmittel: Eigenmittel sind finanzielle Mittel, die Sie aus Ihrem eigenen Vermögen in Ihre Investition einbringen. Fremdmittel hingegen ist der Betrag, der extern durch beispielsweise ein Darlehen finanziert wird..
3. Mieteinnahmen: Die erwarteten monatlichen Mieteinnahmen spielen eine zentrale Rolle bei der Berechnung der Rendite. Diese sollten netto, sprich exklusive der Betriebskosten und Umsatzsteuer, betrachtet werden.
4. Kreditlaufzeit: Die Laufzeit des Darlehens beeinflusst die monatlichen Raten und die Zinskosten. Eine längere Laufzeit bedeutet niedrigere monatliche Raten, aber höhere Zinskosten über die gesamte Laufzeit.
5. Steuervorteile: Beim Kauf einer Vorsorgewohnung erwerben Sie die Wohnung zum Nettokaufpreis, da Sie sich die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen können. Zusätzlich können Sie Kosten, die im Rahmen der Vermietungstätigkeit („Werbungskosten“ z.B. Zinsen, Maklerprovision) anfallen, und selbst die Abnutzung der Wohnung (AfA) durch den Mieter steuerlich geltend machen. Alle Details dazu haben wir in unserem Blogbeitrag zum Thema Steuern und Vorsorgewohnungen für Sie zusammengefasst.
6. Wertsteigerung: Die Wertsteigerung der Immobilie durch generell steigende Immobilienpreise stellt einen zusätzlichen und wesentlichen Vermögensvorteil des Immobilieninvestments dar.
7. Steuerlicher Totalüberschuss: Bei der Vermietung einer Vorsorgewohnung muss nach längstens 25 Jahren (28 Jahren nach Kauf) ein steuerlicher Totalüberschuss erreicht werden. Mittels einer steuerlichen Prognoserechnung kann der Totalüberschuss nachgewiesen werden. Bei einer Vorsorgewohnung von RVW müssen Sie sich jedoch nicht selbst um die Erstellung der Prognoserechnung kümmern. Unsere ExpertInnen übernehmen das sehr gerne für Sie.
Ein Beispielrechnung, wie Sie mit einer Wohnung als Kapitalanlage Gewinn machen können haben wir hier für Sie zusammengestellt:
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Vorsorgewohnung in 1220 Wien mit 46 m2 gewichteter Wohnfläche |
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Nettokaufpreis1 |
EUR 271.382,- davon Eigenmittel 35% |
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Fremdmittel2 |
EUR 180.561,- |
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Monatliche Miete (netto) Vermietungsbeginn 1.9.2025 |
EUR 642,- |
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Laufzeit des Kredites |
20 Jahre |
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Mietrendite |
mind. 3,01% |
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Interne Kapitalverzinsung (IKV)3 |
3,72 % |
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Der Totalüberschuss ist im 23. Jahr erreicht. |
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1 incl. Nebenkosten und sonstigen Werbungskosten
2 incl. Finanzierungsnebenkosten, evtl. USt Zwischenfinanzierung, Barreserve
3 angenommene Faktoren für die Berechnung: Wohnung wird im 30. Jahr nach Kauf verkauft; 65% Fremdmittel mit einem
Zinssatz von 4,5 %; Wertsteigerung von durchschnittlich 3% p.a.
In diesem Rechenbeispiel einer Vorsorgewohnung wäre der Totalüberschuss, also der Zeitpunkt ab dem Sie mit der Vorsorgewohnung mehr eingenommen als aufgewendet haben, im 23. Jahr erreicht.
Bei Raiffeisen Vorsorge Wohnung (RVW) setzen wir in Zusammenarbeit mit Bauträgern Neubauprojekte in Wien um. Neben dem Verkauf der Vorsorgewohnungen bieten wir Ihnen auch ein Rund-um-Sorglos-Paket an, mit dem Sie die Vorteile einer Vorsorgewohnung vollständig ausschöpfen können, ohne sich beispielsweise um die Prognoserechnung Gedanken machen zu müssen. Egal ob Sie eine Wohnung als Kapitalanlage oder für den Eigenbedarf suchen – wir haben das passende Neubauprojekt für Sie.
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Mit über 1.200 verkauften Vorsorgewohnungen ist die Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH seit über 15 Jahren die richtige Adresse für Ihr Investment ohne Nervenkitzel! Die perfekte Vorsorgewohnung braucht die beste Betreuung: Mit unserem Mietenpool (Rundum-Service-Paket) ist Ihr Kapital in sicheren Händen - ein sicherer Hafen für Ihr Kapital!